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        搬家資訊

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        疫情期間由于房租到期了沒能搬家應該怎么辦?

        發布時間:2020-03-19點擊量:145

        疫情期間由于房租到期了沒能搬家應該怎么辦?不僅是北京,幾乎所有外來務工人員眾多的城市,都存在化解租客、中介與房東之間矛盾的現實訴求。對此,其他城市不妨借鑒北京房地產中介行業協會發布的這份《指引》,對租房市場存在的問題做出及時的處理,盡可能保障更多人的切身利益。

        日前,據《新京報》報道,北京房地產中介行業協會制定并發布了《疫情防控期間防范和化解住房租賃行業糾紛指引》《疫情防控期間防范和化解住房租賃行業糾紛指引》(以下簡稱《指引》)。

        疫情期間由于房租到期了沒能搬家應該怎么辦?.jpg

        【糾紛指引】疫情防控期間防范和化解住房租賃行業糾紛指引

        為防范和化解新冠肺炎疫情防控期間住房租賃行業矛盾糾紛,維護群眾合法權益,穩定市場秩序,根據有關法律法規和政策規定,北京房地產中介行業協會制定本指引。

        一、住房租賃履約糾紛

        (一)風險提示

        疫情期間,各地多采取不同程度的社區、交通管控,以及相關人員隔離或居家觀察等措施,以致部分承租人無法正常居住租賃房屋、租期屆滿物業交割和搬家不便、租賃中介企業經營困難等問題,可能引發履約糾紛。主要表現:


        1、租賃中介企業未經出租人同意延付或拒付租金。

        2、續租環節租賃中介企業單方面上漲租金。

        3、退租環節暫時無法辦理物業交割手續或搬家騰房。

        4、保潔、維修等服務糾紛。

        5、因履約糾紛,租賃當事人采取驅離租戶、聚集鬧事等不當方式非理性維權的風險。


        (二)相關法律和政策規定

        《中華人民共和國民法總則》第一百八十條規定:“因不可抗力不能履行民事義務的,不承擔民事責任,法律另有規定的,依照其規定。不可抗力是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況?!?/span>

        《中華人民共和國合同法》第一百一十七條第一款規定:“因不可抗力不能履行合同的,根據不可抗力的影響,部分或者全部免除責任,但法律另有規定的除外。當事人延遲履行后發生不可抗力的,不能免除責任?!钡谝话僖皇藯l規定:“當事人一方因不可抗力不能履行合同的,應當及時通知對方,以減輕可能給對方造成的損失,并應當在合理期限內提供證明?!?/span>

        《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第二十六條規定:“合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化,繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的,當事人請求人民法院變更或者解除合同的,人民法院應當根據公平原則,并結合案件實際情況確定是否變更或解除?!?/span>

        根據以上法律規定,新冠肺炎疫情屬于突發公共衛生事件,為了保護群眾健康采取的相應疫情防控措施,在法律上可構成不可抗力或情勢變更。但在具體住房租賃合同關系中,應結合合同目的、受疫情影響程度、因果關系等因素,綜合判斷適用不可抗力還是情勢變更,并按照公平原則確定各方責任。此外,如果是在租賃當事人延遲履行后發生不可抗力的(如疫情前應付租金未支付的),不能因此主張免責。


        (三)防范化解建議

        1、出租人、承租人、租賃中介企業因受疫情影響,確實不能繼續履行合同的,要及時通知對方,以減輕可能造成的損失,并在合理期限內提供相關證明材料。

        2、租賃中介企業應本著平等自愿和誠實信用原則,與出租人協商疫情防控期間租金減免、延緩支付、延長空置期等問題,盡最大努力爭取出租人理解,避免單方面拒付租金。

        3、租賃當事人應提前就續租租金調整等問題進行溝通,避免因個別短期續租業務調高租金,引發誤讀和炒作。

        4、租期屆滿,租賃當事人盡量采用無接觸方式進行物業交割、資金結算;承租人暫時無法搬家騰房的,租賃中介企業或出租人應給予合理寬限期限。

        5、租賃中介企業應合理調度房屋管家、維修、保潔等一線服務人員,就是否需要上門服務、上門服務時間等問題與承租人充分溝通,做好入戶作業防護措施。

        6、租賃中介企業應認真梳理完善客戶答復口徑,加強客服人員培訓,注意態度語氣,避免簡單粗暴。

        7、租賃當事人應通過合法途徑理性維護自身權益,優先通過協商解決糾紛;協商不成再通過訴訟等途徑維權,并注意收集和保存相關證據,不趕人、不聚眾,不使用暴力維權。


        二、勞動關系糾紛


        (一)風險提示

        受疫情及防控措施影響,部分租賃中介企業無法正常復工經營、短期現金流吃緊、員工返京后需要進行隔離或居家觀察,可能引發勞動關系糾紛。主要表現為:

        1、員工無法正常到崗上班。

        2、租賃中介企業不能按時支付員工薪酬。

        3、租賃中介企業在疫情期間單方解除勞動關系。


        (二)相關法律和政策規定

        《中華人民共和國傳染病防治法》第四十一條第二款規定:“在隔離期間,實施隔離措施的人民政府應當對被隔離人員提供生活保障;被隔離人員有工作單位的,所在單位不得停止支付其隔離期間的工作報酬?!?/span>

        《中華人民共和國勞動合同法》第八十五條規定:“用人單位有下列情形之一的,由勞動行政部門責令限期支付勞動報酬、加班費或者經濟補償;勞動報酬低于當地最低工資標準的,應當支付其差額部分;逾期不支付的,責令用人單位按應付金額百分之五十以上百分之一百以下的標準向勞動者加付賠償金:(一)未按照勞動合同的約定或者國家規定及時足額支付勞動者報酬的……”

        《人力資源社會保障部辦公廳關于妥善處理新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控期間勞動關系問題的通知》(人社廳明電[2020]5號)第一條規定:“對新型冠狀病毒感染的肺炎患者、疑似病人、密切接觸者在其隔離治療期間或醫學觀察期間以及因政府實施隔離措施或采取其他緊急措施導致不能提供正常勞動的企業職工,企業應當支付職工在此期間的工作報酬,并不得依據勞動合同法第四十條、四十一條與職工解除勞動合同?!钡诙l規定:“企業因受疫情影響導致生產經營困難的,可以通過與職工協商一致采取調整薪酬、輪崗輪休、縮短工時等方式穩定工作崗位,盡量不裁員或者少裁員。符合條件的企業,可按規定享受穩崗補貼。企業停工停產在一個工資支付周期內的,企業應按勞動合同規定的標準支付職工工資。超過一個工資支付周期的,若職工提供了正常勞動,企業支付給職工的工資不得低于當地最低工資標準。職工沒有提供正常勞動的,企業應當發放生活費,生活費標準按各省、自治區、直轄市規定的辦法執行?!?/span>

        據此,對于新型冠狀病毒感染的患者、疑似病人、密切接觸者,在其隔離治療期間或醫學觀察期間,以及因政府部門實施隔離措施或者采取其他緊急措施不能提供正常勞動的職工,租賃中介企業不得單方面與員工解除勞動關系,且不得停止支付員工在此期間的工作勞動報酬。但員工存在重大過錯或者雙方協商一致的,可以解除勞動關系。


        (三)防范化解建議

        1、租賃中介企業應根據崗位特點,靈活采取居家辦公、互聯網辦公等形式有序推進復工。

        2、租賃中介企業應當安排專人加強員工心理疏導和生活幫扶。

        3、對因疫情未及時復工的員工,租賃中介企業應按勞動合同約定的標準支付員工工資;超過一個工資支付周期的可以按有關規定支付工資或發放生活費。

        4、受疫情影響經營困難的租賃中介企業,可通過與員工協商采取調整薪酬、輪崗輪休、縮短工時等方式,穩定工作崗位,盡量不裁員或少裁員。


        三、企業落實疫情防控措施風險

        (一)風險提示

        疫情期間,因對外來人員進入社區進行限制,租賃中介企業實地帶看、收房存在“進門難”問題,如處理不當妨礙或者拒絕執行防控措施,可能面臨行政處罰甚至承擔刑事責任。此外,個別企業可能因麻痹大意等存在落實防控措施不到位的風險。


        (二)相關法律和政策規定

        《中華人民共和國治安管理處罰法》第五十規定:“有下列行為之一的,處警告或者二百元以下罰款;情節嚴重的,處五日以上十日以下拘留,可以并處五百元以下罰款:(一)拒不執行人民政府在緊急狀態情況下依法發布的決定、命令的……”

        《中華人民共和國突發事件應對法》第六十六條規定:“單位或者個人違反本法規定,不服從所在地人民政府及其有關部門發布的決定、命令或者不配合其依法采取的措施,構成違反治安管理行為的,由公安機關依法給予處罰?!?/span>

        《中華人民共和國傳染病防治法實施辦法》第七十條規定:“有下列行為之一的單位和個人,縣級以上政府衛生行政部門報請同級政府批準,對單位予以通報批評;對主管人員和直接責任人員由所在單位或者上級機關給予行政處分。(一)傳染病暴發、流行時,妨礙或者拒絕執行政府采取緊急措施的;(二)傳染病暴發、流行時,醫療保健人員、衛生防疫人員拒絕執行各級政府衛生行政部門調集其參加控制疫情的決定的;(三)對控制傳染病暴發、流行負有責任的部門拒絕執行政府有關控制疫情決定的;(四)無故阻止和攔截依法執行處理疫情任務的車輛和人員的?!?/span>

        根據《北京市人民政府關于進一步明確責任加強新型冠狀病毒感染的肺炎預防控制工作的通知》《北京市人民政府辦公廳關于落實“四方責任”進一步加強重點人群、場所和單位新型冠狀病毒感染的肺炎防控工作的通知》《北京市新型冠狀病毒感染的肺炎疫情社區(村)防控工作方案(試行)》《北京市住房和城鄉建設委員為關于加強本市租賃中介行業疫情防控的通知》等要求,各租賃中介企業開展的疫情防控工作要納入社區(村)防控體系,嚴格落實社區防控要求,配合社區摸排往來人員情況,并提供出租房屋和承租人動態信息等。


        (三)防范措施建議

        1、租賃中介企業應完善線上服務,多引導客戶通過VR、視頻等方式看房;確需實地帶看的,應征得社區同意。

        2、對出租人確有委托出租意愿的,租賃中介企業可先通過視頻等方式查看房屋狀況,評估收房價格,與出租人協商起租期和空置期等事宜,物業交割、裝修改造等業務待疫情結束后有序開展。

        3、租賃中介企業要時刻緊繃疫情防控之弦,充分認清形勢,根據疫情防控要求,調整完善內部管理制度、業務流程,堅決配合社區做好各項防控工作。

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